Ein generelles Rauchverbot im Mietvertrag ist nicht zulässig, da grundsätzlich Rauchen im Mietgegenstand nicht automatisch mit einer vermehrten Abnützung des Mietgegenstandes einher geht. Das Verhalten des Rauchers ist entscheidend, ob es zu einer übermäßigen Abnutzung oder sonstigen Beeinträchtigung des Mietgegenstandes kommt. So bestimmen die Intensität, der Ort an dem geraucht wird und ob schonende Maßnahmen wie beispielsweise lüften ergriffen werden über die Abnützung des Mietgegenstandes. Die bloße Furcht von Schäden legitimiert nicht zum absoluten Verbot. Somit kann das Rauchen auf Balkonen und Terrassen faktisch nicht verboten werden.
Führt jedoch das Rauchverhalten zu einer übermäßigen Abnutzung, so steht dem Vermieter Schadenersatz zu. Bei erheblichem nachteiligem Gebrauch der Wohnung könnte auch ein Kündigungsgrund entstehen, der aber im Einzelfall sehr genau zu prüfen ist.
Halten Sie auf jeden Fall bereits im Übergabeprotokoll fest, dass bspw. die Wohnung frei von jeglichem „Rauchgeruch“ übergeben wurde. Kommunizieren Sie klar bei der Wohnungsübergabe, dass eine Schadensersatz Pflicht gilt, sollte es durch das Rauchverhalten zu einer übermäßigen Abnutzung kommen. Vereinbaren Sie mit dem Mieter Spielregeln, die für beide Seiten in Bezug auf das Raucherverhalten Akzeptanz finden (wie beispielsweise das Rauchen nur auf dem Balkon). Wenn es hart auf hart kommt, gibt es keine Garantien ob diese Absprachen Ihre Position als Vermieter verbessern. Die Praxis zeigt jedoch, dass Konflikte meist dort entstehen, wo Dinge nicht frühzeitig, klar und sachlich diskutiert und gemeinsam vereinbart wurden.
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